Decisão do Superior Tribunal de Justiça obriga proprietários a pagar mensalidade até para loteamentos fechados não legalizados

Por Silvio Cabrasl Filho

Primeiramente, antes de entrarmos no mérito da obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal pelo proprietário de lotes loteamentos fechados, vale lembrar que em sua grande maioria estes empreendimentos não são condomínios de direito, ou seja, não são constituídos sob a égide da Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964, norma jurídica que em conjunto com o Código Civil dita as regras a serem seguidas pelos condomínios e incorporações imobiliárias.

Porém, a obrigatoriedade do pagamento do rateio mensal (taxa de condomínio) não advém do fato do empreendimento ser condomínio de direito ou de fato, ser loteamento fechado ou aberto e sim do fato de que este rateio traz benefícios a todos aqueles que moram, ou tem sua propriedade aonde a associação que administra a quantia rateada atua.

ASSEMBLÉIA LEGITIMADA

O importante é que os moradores se reúnam em assembléia legitimada pela associação constituída para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade.

Este ratio em sua grande maioria é destinado ao pagamento de serviços prestados pela associação que administra o loteamento, como a segurança, a manutenção de ruas, a limpeza, a manutenção das áreas de lazer, a preservação do meio ambiente, entre outros serviços.

VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

Tais serviços são absolutamente indivisíveis, portanto prestados para toda comunidade compreendida pela associação como um todo, beneficiando a todos os proprietários indistintamente.
Todos os imóveis, por estarem inseridos e usufruírem a infra-esttrutura proposcionada, experimentam sensível valorização imobiliária, além é calro da melhoria da qualidade de vida daqueles que ali moram.
Assim sendo, aqueles que não cumprem com sua obrigação estão tendo um aumento em seu patrimônio sem para que com isto contribua. O que antes já era ponto pacífico nos tribunais superiores agora com o advento do novo Código Civil ficou ainda mais solidificado, ou seja, quem mora ou tem propriedade num condomínio de fato, atípico, loteamento fechado ou aberto - o nome jurídico não importa - precisa pagar o rateio mensal, pois caso contrário vai se enriquecer sem justa causa, conduta vedada no ornamento jurídico nos artigos 884, 885 e 886 do Código Civíl.
Estudos realizados por especialistas nas doutrinas e nas jurisprudências dos tribunais superiores, não só no Brasil como também do mundo, dão credibilidade a essa tese, embasada por uma decisão do Superior Tribunal de Justiça, proferida em 10 de junho de 2003, pela ministra Nancy Andrighi (veja acórdão na página 49).

OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO

Assim, não resta qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade de pagamento por aqueles que usufruem os serviços prestados por sociedade ou associação, e mais a obrigatoriedade não advém da associação do loteamento aberto ou fechado, mas sim do efetivo aproveitamento dos serviços prestados, que de um modo ou de outro são necessários.
Os "condomínios horizontais" têm se proliferado por todo o Brasil pela total falta de cumprimento do poder público de suas funções básicas, como segurança, conservação de ruas e praças, abastecimento de água, entre outros, e por isso não é justo que aqueles que querem uma vida melhor e mais segura precisem pagar por aqueles que apesar de morarem em um local melhor não querem arcar com os custos desta melhoria de vida.

Fonte: Residenciais - Legislação